(Versión en English)
Durante 2007-08, los precios de la vivienda se desplomaron en varios países, y eso marcó el inicio de la crisis financiera mundial. El índice de precios mundiales de la vivienda del FMI, un promedio simple de los precios reales de la vivienda en 57 países, prácticamente ha retornado a su nivel previo a la crisis (gráfico 1). ¿Es hora de volver a preocuparse por una caída mundial de los precios de la vivienda?
El estudio clásico de Carmen Reinhart y Ken Rogoff sobre las crisis financieras nos ha demostrado que afirmar que “esta vez es diferente” resulta un disparate. De todos modos, hay varias razones que llevan a pensar que en la actual coyuntura conviene mantenerse alerta, pero sin entrar en pánico.
- En primer lugar, a diferencia del boom de la década de 2000, el auge actual no está sincronizado entre los países. Y dentro de los países, el auge está circunscrito a una o unas pocas ciudades. En muchos casos, los auges no obedecen a un fuerte crecimiento del crédito: algunas de las alzas de precios de la vivienda, particularmente en las ciudades, se deben a limitaciones en la oferta.
- En segundo lugar, los países ahora recurren de manera más activa a políticas macroprudenciales para contener los auges de la vivienda. Como señalara nuestro ex Subdirector Gerente, Min Zhu, “La era de la indiferencia benévola frente a los auges de precios de la vivienda ha terminado”.
Falta de sincronía
Al analizar más a fondo el índice mundial se observan tres grupos de países (gráfico 2, panel izquierdo).
- El primer grupo —caída— está integrado por 18 economías en las que los precios inmobiliarios disminuyeron notablemente durante la crisis financiera mundial y han permanecido en una trayectoria descendente.
- El segundo —caída y auge— se compone de 18 economías en las que los precios inmobiliarios han repuntado desde 2013, tras haber experimentado una drástica caída durante 2007-12.
- El tercero —auge— está integrado por 21 economías en las que el descenso de los precios inmobiliarios en 2007–12 fue bastante moderado, y estuvo seguido de un rápido repunte.
Las diferencias no son solo entre países: la situación también varía dentro de los países. China es un buen ejemplo. En ese país, los precios de tierras y terrenos en general han mantenido una constante trayectoria al alza, pero ocultando una marcada variación a nivel de las ciudades. Pekín ha “experimentado uno de los mayores booms jamás observados en los mercados de vivienda”, según Joe Gyourko, un experto de la Universidad de Pensilvania. Con sus colegas, Gyourko ha elaborado un índice de precios de terrenos residenciales de 35 grandes urbes en China basado en ventas gubernamentales de terrenos a promotores privados. Estos datos indican que, en cifras ajustadas según la inflación, en el último decenio los precios han aumentado alrededor de 25% al año en Pekín, pero menos de 10% al año en Xian. La continuación de esta tendencia al alza depende del equilibrio entre la oferta y la demanda, que también varía de una ciudad a otra. Otros ejemplos son los de Ámsterdam, Oslo y Viena, ciudades en las que los precios de la vivienda están aumentando muy por encima de los promedios nacionales.
Limitaciones en la oferta
Muchos de los auges inmobiliarios previos estuvieron impulsados por un crecimiento excesivo del crédito. Pero esta vez las restricciones en el lado de la oferta parecen ser factores altamente determinantes de ciertos auges de precios. Los permisos residenciales han aumentado tan solo moderadamente en los grupos de países de “auge” y “caída y auge” (gráfico 2, panel derecho). El impacto de las limitaciones de la oferta es evidente en el caso de muchas ciudades. En Copenhague y Estocolmo, el stock de viviendas no ha aumentado al mismo ritmo que la población, y eso ha alimentado parte de los aumentos de precios observados en dichas ciudades. En años recientes, el FMI también ha resaltado la incidencia que tienen las restricciones de la oferta en algunas ciudades en Australia y Canadá, así como en muchos países europeos, como Alemania, Francia, Noruega, Países Bajos y el Reino Unido.
Mayor vigilancia
Otra diferencia con respecto al período previo a la crisis es que ahora los reguladores nacionales e internacionales están vigilando con más celo el auge de precios inmobiliarios y están empleando políticas macroprudenciales para contenerlo. Estas políticas han sido ampliamente usadas en el período posterior a la crisis, particularmente en los grupos de países de “caída” y “auge” (gráfico 3).
El FMI ha venido insistiendo en el uso de medidas macroprudenciales, junto con medidas para estimular la oferta, en muchos países, entre ellos Australia, Canadá y varios países europeos. Esto se debe a que, si bien los aumentos de precios obedecen a restricciones en la oferta, su impacto en el endeudamiento de los hogares podría tener implicaciones negativas para la estabilidad financiera.
Tan solo la semana pasada, la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) “publicó un conjunto de advertencias para países específicos sobre las vulnerabilidades a mediano plazo en el sector residencial”, dirigidas a ocho Estados miembros: Austria, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Luxemburgo, Países Bajos, el Reino Unido y Suecia. Esto es un buen ejemplo del tipo de vigilancia que será necesaria para impedir que el pasado una vez más se convierta en prólogo.
