商业房地产处于十字路口

(图片:andipantz by Getty Images)

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2021年3月30日

写字楼空置,店铺缩短营业时间,酒店房价低得令人难以置信。所有这些都是时代的痕迹。去年采取的防疫措施使得商铺和写字楼关门歇业,并严重打击了对商业房地产的需求,这在零售地产、酒店和写字楼行业更是如此。

除短期影响之外,考虑到即将到来的趋势,例如对传统实体零售的需求减少而电子商务受到青睐,或者居家办公政策吸引力增强导致对写字楼的需求减少,此次疫情也给商业房地产的前景蒙上了一层阴影。国际货币基金组织(IMF)的近期分析发现,这些趋势可能会扰乱商业房地产市场,并可能危及到金融稳定。

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与金融稳定的关联

商业房地产部门可能影响到更广泛的金融稳定问题:该部门规模庞大;其价格走势往往反映更广泛的宏观金融状况;而且它严重依赖于债务融资。

在很多经济体,商业房地产贷款占到银行贷款组合的很大比重。在一些辖区,非银行金融中介机构(如保险公司、养老基金或投资基金)也发挥着重要作用,尽管银行仍然是全球商业房地产部门最大的债务融资提供者。该部门受到的负面冲击可能会给商业房地产价格带来下行压力,对借款人的信用质量产生不利影响,并给贷款人的资产负债表造成压力。

当我们观察到严重的价格失调时——即商业房地产市场的价格偏离了经济基本面所隐含的价格(或公允价值)——价格下跌的风险就会增加。我们近期的分析显示,这些价格失调会放大未来GDP增长的下行风险。例如,资本化率相比历史趋势(常用失调指标)下降50个基点,会使GDP增长的下行风险在短期内(累计超过4个季度)上升1.4个百分点,中期内(累计超过12个季度)上升2.5个百分点。

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新冠疫情带来沉重打击

从疫情的影响看,我们的分析也显示,价格失调现象有所加剧。然而,与过往经历不同,本次失调的原因不是杠杆过度累积,而是商业房地产营业收入和总体需求的急剧下降。

随着经济增长势头增强,价格失调可能消失。然而,社会偏好的转变可能引发商业房地产市场出现结构性变化,这将给该部门带来挑战。例如,如果商业房地产空置率永久性提高5个百分点(由于消费者和企业偏好转变),五年后公允价值可能下跌15%。

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然而要注意的是,商业房地产的前景存在巨大不确定性,因此对价格失调进行明确评估极为困难。

政策制定者在应对金融稳定风险中的作用

低利率和宽松的货币环境将有助于非金融企业继续获得信贷,从而支持商业房地产部门刚刚萌芽的复苏。然而,如果宽松的融资环境鼓励了过度的冒险行为并导致价格失调,政策制定者则可动用宏观审慎政策工具箱。

限制贷款价值比或偿债覆盖比等工具可用于应对这些脆弱性。此外,政策制定者可设法扩大宏观审慎政策的范围,以覆盖非银行金融机构,因为它们是商业房地产融资市场中日益重要的参与者。最后,为确保银行部门保持强健,开展压力测试可以帮助决定银行是否计提了充足的资本来覆盖商业房地产的风险敞口。

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Andrea Deghi 是IMF货币与资本市场部全球金融稳定分析处金融部门专家。之前,他在欧洲中央银行宏观审慎政策与金融稳定部以及德意志联邦银行研究部门工作。他的研究领域包括系统性风险、金融中介、房地产市场和货币政策。Andrea拥有锡耶纳大学、佛罗伦萨大学和比萨大学联合授予的经济学博士学位。

Fabio M. Natalucci 是货币与资本市场部副主任。他负责《全球金融稳定报告》的撰写工作,该报告提供IMF关于全球金融稳定风险的评估。在加入IMF之前,Fabio曾担任美国联邦储备委员会货币事务部的高级助理主任。2016年10月至2017年6月,Natalucci先生担任了美国财政部负责国际金融稳定和监管的副助理部长。他拥有纽约大学经济学博士学位。

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