Укрепление связей между макроэкономикой и экономикой сектора недвижимости может оказаться полезным.
Макроэкономика, по определению, рассматривает ситуацию в целом. Она пренебрегает менее масштабными тенденциями на микроуровне и на уровне предприятий или отраслей. В 2007 году профессор экономики Калифорнийского университета в Лос-Анжелесе Эдвард Лимер указал на высокие издержки такого пренебрежения, отметив, что бесполезно пытаться разобраться в деловых циклах, не уделяя внимания сектору жилой недвижимости. Как он утверждал в ставшей знаменитой статье, озаглавленной «Жилая недвижимость И ЕСТЬ деловой цикл», рынок жилья имеет ключевое значение для понимания того, почему страны переживают экономические подъемы и спады. Он подчеркивал, что практически всем рецессиям, происходившим в США за период после Второй мировой войны, предшествовали проблемы на рынке жилья. Иными словами, макроэкономике было бы лучше наводить мосты с экономикой сектора жилья, а не отгораживаться от нее стеной.
В конце концов, доказательства того, как сектор жилья влияет на макроэкономику, видны повсюду. Города — наиболее продуктивные места на земле, полные творческой энергии и инновационных идей и продвигающие экономический рост. Однако жилье во многих городах непозволительно дорого даже для относительно высокооплачиваемых профессионалов, не говоря уже о живущих более скромно работниках городских служб, обеспечивающих безопасность, чистоту и бесперебойное жизнеобеспечение города. Многие из таких работников — сотрудники полиции, учителя, медсестры, водители службы доставки — обязаны работать очно. Они не могут воспользоваться преимуществом перехода на дистанционную работу в поисках более доступного жилья и воспитания детей.
В странах Организации экономического сотрудничества и развития, куда в основном входят богатые государства, за последние десять лет цены на жилье выросли почти на 40 процентов в реальном выражении, при этом стоимость жилья в США повысилась примерно на 50 процентов. На фоне роста численности населения и доходов спрос на жилье в последнее время сохраняется на чрезвычайно высоком уровне. В то же время ввод жилья не успевает за спросом — отчасти это происходит из-за регулирования землепользования (то есть, запрета на застройку многоквартирными домами районов с индивидуальными домостроениями), которое ограничивает количество жилищных единиц на конкретном земельном участке. Помимо прочего, это грозит ухудшением неравенства между поколениями. Так, согласно опросам, у 60 процентов населения в возрасте от 18 до 29 лет поиск доступного жилья вызывает некоторую или весьма серьезную обеспокоенность. Финансовая доступность вызывает нарастающую озабоченность и у предприятий, поскольку, как они утверждают, им приходится повышать оплату труда и закладывать в бюджет более высокие трудовые издержки.
Эта проблема встречается отнюдь не только в богатых странах. Дефицит финансово доступного жилья особенно остро ощущается среди наиболее бедного населения. Так, согласно данным ОЭСР, в Колумбии 82 процента арендаторов в наиболее нижнем квинтиле распределения доходов тратят на оплату частного жилья более 40 процентов дохода.
Из-за дороговизны жилья и высокой арендной платы люди вынуждены залезать в большие долги. Заимствования домохозяйств могут подтолкнуть экономический рост в краткосрочной перспективе, но впоследствии могут обернуться серьезными издержками. Как показывает проведенный МВФ анализ, потребители сокращают расходы, чтобы расплатиться с долгами, экономический рост замедляется, а безработица растет. Так, в Китае спад на рынке жилья серьезно подорвал потребление. Если ситуация усугубится под влиянием экономического шока, например падения цен на жилье, то это может спровоцировать череду кредитных дефолтов, которые вызовут потрясения на финансовом рынке.
Если бы между макроэкономикой и экономикой рынка жилья были налажены связи, то мы могли бы точнее предвидеть события мирового финансового кризиса 2008–2009 годов. Кроме того, мы могли бы лучше разобраться в возникающих в последнее время головоломках экономической политики, о чем свидетельствуют вынесенные на обложку статьи в этом номере журнала.
В этом году макроэкономисты столкнулись с двумя главными проблемами. Первая из них — понять источники и вероятную продолжительность периода всплеска инфляции в 2021–2022. Вторая — как добиться «мягкой посадки» за счет замедления темпов роста экономики, чтобы обуздать инфляцию, не скатившись при этом в рецессию. Если бы макроэкономисты обладали более глубоким пониманием динамики на рынке недвижимости, то они могли бы лучше справиться с этими главными стратегическими задачами.
Неуклонно высокая инфляция в США стала следствием сложной и меняющейся комбинации факторов спроса и предложения. Однако неожиданным открытием стал фактор рынка жилья, заставивший ведущих макроэкономистов поломать голову, чтобы детально разобраться в том, как цены на покупку и аренду жилья отражаются в показателях стоимости жизни. Так, рост стоимости кредитов на покупку жилья усилил необъяснимые пессимистические настроения среди потребителей по поводу экономических условий и привел в отчаяние многих экономистов, решительно пытавшихся объяснить разрыв связи с индексом потребительских цен.
Центральные банки с трудом пытались разобраться в том, как проводимая ими политика повышения процентных ставок, призванная снизить инфляцию, повлияет на рынок жилья и на экономику в целом. Это непростая задача. Каналы, через которые процентные ставки воздействуют на рынки жилья, сложны и изменчивы. Они требуют анализа рынков жилья на основе глубоких знаний, которые трудно почерпнуть в учебниках по макроэкономике. Это отмечал Лемер почти два десятка лет назад, когда сетовал на то, что не мог найти ни одного учебника, где рынку недвижимости отводилось бы «положенное ему центральное место».
Один из каналов, через который процентные ставки влияют на рынок жилья, — это преобладание ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, доля которых может варьироваться от величины, близкой к нулю, в Южной Африке до более чем 95 процентов в Мексике и США. К другим факторам, влияющим на эффект денежно-кредитной политики, относятся степень закредитованности домовладельцев, степень ограничения предложения и степень повышения и возможного завышения цен на жилье, которые бывает очень трудно оценить.
Мало того, что описанная картина и без того непроста, она осложняется еще и тем, что сила воздействия этих каналов со временем меняется. Так, например, доля ипотечных кредитов с фиксированной ставкой во многих странах в последнее время возросла. Кроме того, доступность рефинансирования и сроки его проведения в разных странах неодинаковы. Для калибровки денежно-кредитной политики необходимо более глубокое изучение сектора и рынков жилья в конкретных странах.
Питание, одежда и жилье считаются базовыми потребностями человека. Так, во Всеобщей декларации прав человека 1948 года, как и в других аналогичных международных договорах, признается право на достойное жилье. Ликвидация голода является чрезвычайно важным направлением Целей ООН в области устойчивого развития (ЦУР 2 касается ликвидации голода). Когда происходит всплеск цен на продовольствие, организации ООН, такие как Всемирная продовольственная программа, моментально включаются в работу, и даже МВФ инициирует новые программы кредитования, чтобы помочь людям и странам справиться с последствиями шока цен на продовольствие. Жилье в этом смысле — «бедный родственник». Оно едва упоминается в ЦУР, несмотря на то что доступность жилья является повсеместной проблемой, касающейся многих, если не большинства жителей крупнейших стран мира. Неудивительно, что острая проблема жилья вышла на передний план в ходе некоторых национальных и местных избирательных кампаний.
Пракаш Лунгани — директор программы подготовки магистров прикладной экономики в Университете Джонса Хопкинса.
Мнения, выраженные в статьях и других материалах, принадлежат авторам и не обязательно отражают политику МВФ.
